Claves para un negocio inmobiliario rentable

Gracias a la crisis inmobiliaria nos hemos dado cuenta que hasta lo que creíamos que era un negocio seguro, no lo puede ser tanto. Ha sido gracias a la crisis que el negocio "seguro" del ladrillo no era tan seguro. Ha habido comentarios que decían que el precio no bajaría nunca.

Realmente, como dije en su momento en un post anterior, el negocio inmobiliario puede ser un buen negocio (también como hemos visto en esta crisis puede ser uno malo). Debo decir que los negocios no son en realidad ni buenos ni malos pero sí que hay buenos y malos negociantes o inversores. Todo depende cómo lo hagamos (vale para todo tipo de negocios), depende de nuestra formación.

Descontando el inmueble que se utiliza como vivienda particular, porque es un pasivo ya que generalmente no generará ingresos sino más bien sólo gastos a cambio de disfrutar de un techo, todas las demás viviendas serán consideradas un posible activo. Todo dependerá del resultado del negocio. Si resultan unos ingresos será un activo y si resultan unos gastos será un pasivo.

Se pueden utilizar como mera mercancía, para comprar y vender, o como fuente constante de ingresos, para alquilarlo, o como figura intermedia, alquiler con opción a compra.

Lo bueno que tienen los inmuebles, y por ello muchos autores los aconsejan como inversión, es que uno no tiene por qué pagar todo el valor del mismo para poder venderlo. Te puedes apalancar en la inversión pues sólo desembolsas una parte del valor del mismo que luego puedes compensar en la venta. Ese mismo apalancamiento en un arma de doble filo y si no tenemos cuidado nos puede dejar "pillados".

Como en todos los negocios, el negocio inmobiliario tiene unas reglas las cuales deben seguirse ya que, de lo contrario, nos podemos ver envueltos en una pesadilla:

A- Que el piso sea atractivo o se le pueda sacar partido (estudio de inicial de inversión).

B- El precio de compra, lo más importante, ya que dependes de él para obtener flexibilidad en el siguiente paso (estudio de compra).

C- Tanto si alquilas como si vendes hay que hacer estudio de mercado para conocer a la competencia en precio y calidad. Compites con ellos.

D- Si alquilas tienes que realizar un estudio añadido que es el del arrendatario (nómina, fianza, avalistas, etc) para que sea negocio y no una pesadilla (gracias a los legisladores).

E- Fundamental tener contratados los seguros pertinentes (desde los básicos del hogar hasta, incluso, del de cobro de alquiler) para que, pase lo que pase, estés cubierto.

Si se siguen estas reglas a pie juntillas se puede realizar cualquier inversión. Si no se hace así pasa lo que pasa y luego pueden venir las lamentaciones.

En unos comentarios al post publicado en el Blog Futuro-Millonario dejé unos consejos más concretos que transcribo aquí:

El piso que tienes si lo quieres alquilar/vender podrías hacer algunas cosas por ejemplo:

1- Estudia a la competencia: ¿ellos alquilan/venden y tu no?, busca los precios de casas similares en tu zona (mts cuadrados, antigüedad, distancia de la playa, etc) y compáralos con el precio que propones.

2- Si tu precio es superior: justifícalo (mejoras reales sobre otros pisos, servicios próximos a ese domicilio, etc) no todo es bajar precios, aunque a veces sí pero eso tienes que decidírlo tú.

3- Si estás dispuesto más a alquilar que a vender estudia a tu “cliente” y que te muestre avales de solvencia: fianza, aval bancario o personal, nómina.

4- Asegúrate contra eventualidades. fundamental buscar un seguro contra impagos (estudia diferentes ofertas y costes e inclúyelo en el precio de alquiler) y tener un seguro de hogar que cubra las reparaciones “cotidianas”, para que no te tengan que molestar con llamadas sobre averías en pleno fin de semana.

5- Que un profesional te confeccione un modelo de contrato y asesórate de los posibles gastos ante impagos de inquilinos.

Una vez sobre la mesa todos los gastos e ingresos estimados decídete y plantea tu oferta de alquiler o venta (o alquiler con opción de compra). Asegúrate el retorno de lo invertido y no dejes nada al azar.

Primero información y luego acción."

Espero que os haya servido de ayuda. Un saludo.